棚改，是三四线城市设下的“陷阱”？

发布时间：2025-04-05 01:37:14 来源：全球新闻网 作者：听风

正文：　　又到了张罗贴春联、贴福字的时候　　但有些人家，门上贴不了“福”字，还被人随意喷漆　　户主却不怒反笑　　你一细看，画的一个圈，包着一个“拆”字　　哦，原来是被财神爷盖了戳　　坐等“百万红包”从天降落　　就此，财富阶层开始重新洗牌　　　　因为　　新一轮的“拆迁潮”开始启动了01　　2024年10月份，东大砸了4万亿元的信贷规模，支持“棚改2.0”　　这句话包含了很多信息　　简单来说，就是发钱给地方，要把老旧危房、城中村这些“灰色地带”全部改造一遍　　为什么说是棚改“2.0”呢？主要在三个方面　　首要一点是，通过“货币化安置”等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造　　啥是“货币化安置”？　　传统的拆迁方式，就是拆掉你一套房，再给你补一套房，但你要等房子重新建起来　　现在是直接给你发钱了，让你去自己去买套房，补偿的方式变了　　其次，就是扩大了的改造的范围　　从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市　　换句话说就是，原本主拆大城市的城中村，现在开始支持三、四线的小城　　另外，就是给“白名单”项目4万亿元的信贷支持　　就是将符合条件的商品房项目的贷款，全部纳入“白名单”；在“白名单”里的项目，商业银行要做到应贷尽贷　　说白了就是给房企充足的钱建房子，保交楼　　总体来看，不得不说，“棚改2.0”是一招让大家都满意的“妙棋”　　东大这么大规模地拨款，想买的是“效率”　　过去拆迁进度慢，一来，是开发商容易拆着拆着就没钱了，项目陷入停滞　　二来，拆迁户对拆改进度没有了信心，对赔偿就不满意，协商的时间战线就越拉越长　　现在“通过货币化安置”直接发钱　　拆迁户可以快速变现，自己选择购置心仪的房子　　开发商协商成本减少，又有信贷资金支持，改造速度就加快　　同时，大量拆迁户拿钱买房，能够短时间内消化市场上的存量房，就激活了房地产市场，也让房企回笼了资金　　而地方拆改进度加快，城市面貌更新，也提升了城市竞争力，增加了地方的财政收入，地方就有钱还棚改的贷款　　这钱多方流转，每一方都得益，堪称互利共生的“神来一笔”！　　看似无可挑剔，我却陷入了沉思　　一件事，真的能做到所有人都受益吗？　　一件事，真的能只有A面，没有B面吗？　　众生欢喜的背后，常常忽略了有一群人在“托举”02　　2014-2017年其实就掀起过一轮“棚改潮”　　当时GDP和财政收入增长双双减速，于是开始在财政上发力刺激　　包括2015年拟安排财政赤字1.62万亿元　　房地产以“去库存”为主旋律，启动为期5年的“棚改”，并不断加大“棚改”任务　　　　当时“棚改”的资金主要来自央妈给的抵押补充贷款，也就是我们常说的“胖死了”（PSL）　　简单来说就是，国开行把优质资产抵押给央妈，央妈给国开行贷款，国开行再低息借给地方　　这里再解释下国开行，即国家开发银行，是不赚钱，只为了配合国家政策活动的政策性银行　　上面说的，你可以简单理解为“央妈通过国开行，发钱给地方”　　但是这钱不是“只发不还”的，未来国开行收到地方偿债后，再偿还央妈PSL到期的债务　　我找到wind的数据，大家看下表就很清楚，PSL是“棚改”最主要的资金来源　　　　这里就存在了一个问题　　“棚改”越多，地方借债越多　　PSL债务到期，央妈要收回钱，就需要地方有很高的偿债能力　　但大家发现没有，“棚改”积极推动的都是三、四线人口流出地城市，也就是借债的大多是小城市　　因为现在一、二线城市需要“棚改”的区域其实不多，住房库存量也不大　　而且房价已经很高了，棚改需要的资金量非常大，所以一二线对棚改其实积极性不高　　像深圳八卦岭宿舍棚改项目，从2017年就开始征集意愿，年年官方都被留言催棚改，至今不见进度　　房价从5万每平，被“棚改”的风吹涨到15万每平，现在又因为一直没进展，单价回落到4万多　　为什么三、四线城市却非常积极地推动棚改？　　实在是因为商品房库存量很高，而且棚户区面广量大，地方希望通过棚改，来给地方财政和本地房企“解套”　　但恰恰是这样，反而“越套越深”　　因为三、四线城市积累大量存量房，就是由于人口流出，房子没人买　　所以房企借着棚改去库存后，根本不会想要继续拿地　　地方想通过卖地获得土地出让金的设想“梦碎”，结果就是难以偿还棚改的巨额贷款　　所以，如果三、四线城市过度“棚改”，必将加快地方“债台高筑”　　最终，引发的通胀　　2015-2020年“棚改潮”就超发万亿货币增量！　　2023年12月，央妈开始重启PSL,净新增3500亿元，到2024年1月又新增1500亿元　　4月又发了5000亿元，支持“三大工程”——推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等　　可以预见新一轮的“棚改2.0”，PSL还会作为主资金来源，持续增发支持，伴随着PSL的大量投入，通胀是可以预见的未来　　而通胀，往往带来房价快速上涨　　“棚改潮”时期，大量三、四线城市的房价，犹如“风口的猪”，开始“起飞”飙涨　　　　价升，源于量涨　　一来，“棚改”让拆迁户消化了大量库存，激活了本地的房地产市场　　二来，地方为了去库存，开始鼓励农民工“返乡置业”，回老家买房给购房补贴　　　　　　所以我说，谁，在托举着地方和房企的“大家欢喜”？　　是这些外出辛苦打工打工人，　　这些三、四线城市的住房库存，在“棚改潮”被这些返乡打工人消化了　　那“浪潮”退去，还有谁为他们砸在手上的房子买单？　　“返乡置业”消耗了移动大军多年积累的现金资产。　　本来这些现金资产是用于他们在一、二线城市短期的租房支出、家庭消费、随迁子女的教育费用……　　甚至积攒下来，可以用来一、二线城市购房的钱。　　现在呢？　　却被用来配置在难以提供就业、长期发展前景有限的人口流出城市　　资产，如果不能保值增值，那就是一笔巨额消费而已03　　2024年12月的的会议，明确要增发地方专项债券　　这钱发到地方去，肯定很大一部分用于收储和“棚改”　　可以预计明年地方的“棚改”会加速，房地产市场会有连锁的反应......　　然而三四线、五六线的房产，就像一个快速吹起来的肥皂泡　　表面上看起来闪烁着五彩斑斓的美丽，泡沫里似乎充满着继续涨大的希望和潜能　　但其实内里空虚，且已经过度涨大　　轻轻一戳，泡沫就会破灭　　三四五线城市的房产，在未来人口和产业溢出的前提下，不具备任何保值，增值的可能。　　第二个想说的是，“水”会往大城市流　　我曾写过关于城市化发展的文章，里面写道：城市发展，逃离不开“马太效应”的漩涡　　“马太效应”即给成功者更多的资源，往往能创造更大的价值；把资源给弱者，就如沉入快枯的井，激不起太多的水花　　所以，2024年12月的会议提出“要发挥转移支付对地方高质量发展的引导作用”“安排激励资金向税收贡献大、收入增速较快的地区倾斜”　　信号很明确了：钱只会往大城市走　　大城市发展得越快，资源越集中，越将加速小城市的合并与消亡　　最后一点，“脑袋决定钱袋”　　很多大城市的打工人很乐见推动“棚改2.0”，　　希望家乡通过“棚改”焕发新的活力，城市面貌更新更好，更希望“棚改”带动家乡的房价　　以此来告诉自己：大城市的房子买不起，回老家买房子也不失为一个好的选择　　但其实这些看似“美好”的背后，可能暗藏着“陷阱”　　如果你现在的工作、收入都离不开大城市　　那你应该考虑的是如何安排子女受到更优质的教育，如何尽可能给家人提供更有前景的未来　　有人说，资金有限，上车为主　　但其实，在没有前景的地方退而求其次，不是上车，而是倒车~　　写了几千字，我只是很想说：辛苦攒下的资产，每一分都不该被浪费　　　　老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！　　原创不易点赞支持

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